职务犯罪辩护系列文章三：以交易形式收受贿赂 I 北京律师派驻深圳 I 北京刑事辩护律师
这是徐鸿鹏律师个人法律博客第31篇文章【公司纠纷与刑事辩护】
书接上文，上两篇职务犯罪辩护系列文章讲到行贿罪和对非国家工作人员行贿罪。
职务犯罪辩护系列文章一：行贿罪 I 北京律师派驻深圳I 北京刑事辩护律师
职务犯罪辩护系列文章二：对非国家工作人员行贿罪I 北京律师派驻深圳I 北京刑事辩护律师
本文我们写一下一种行贿方式，也就是以交易形式行贿。
【案例】2007年，某集团有限公司副总经理沃某打电话给董事长孙某称市委副秘书长被告人C某想购买集团开发的国际花园小区的房子，询问是否有房源及优惠情况。之后，时任集团总经理的张某告诉孙某，沃某亦打电话给张某说C某想买国际花园的房子。
孙某提出因C某在项目上帮忙解决了动迁居民上访、封路的问题，按照国际花园小区开盘前领导班子开会决议，给C某最高的购房优惠（打九折），张某表示同意，由张某负责对接购房事宜。
后来，C某购买了国际花园两套房子。国际花园小区2007年卖给C某房子都是按2006年的价格出售的。国际花园小区购房者中属于公司的熟人或朋友但重要性不大、贡献程度不高的一般打九七折、九八折；属于公司的员工或者公司熟人、朋友并且重要性大、贡献程度高、比较熟悉的打九六折及以下的折扣；公司一般的熟人或朋友介绍其朋友过来购买的就不给予购房折扣了。
当时，孙某和C某只是认识，彼此并不熟悉，也没有私下的往来，更没有什么交情。所以C某想购买国际花园的房子就通过沃某提出。国际花园小区是2005年开盘销售的，C某购买的这两套房子位于国际花园小区的11号楼，是2006年推出销售的第三期房子，当时的平均售价为17 000元左右，房子卖得较好。到了2007年，国际花园的房子已经基本售完，没剩几套，剩下的房子基本是之前预留给熟人或朋友的，公司就不再做对外推广和宣传。在2007年的时候，C某通过沃某和张某向孙某提出要购买国际花园小区的房子时，公司的销售部都去销售另一个项目的房子了，没有再针对包括11号楼在内剩下的房子确定销售价格，虽然当时市场价已经涨了，沃某还是按照2006年预售时的价格打九折卖给C某两套房子。根据房地产的价格认定结论，涉案两套房产的市场价共计604万余元，C某家属的购买价格为466万余元，低于市场价138万余元。
评论
【问题】关于国家工作人员低价购买房屋获取差价是否一律认定为受贿的问题，多大的差距才能认定为受贿呢？针对此案有两种不同的意见：
一种意见认为，C某的行为属于事后利用2004年解决部分居民阻堵该集团公司工地施工矛盾的事由，接受集团给予的九折优惠，低价购买涉案两套房产，损害了职务行为的廉洁性，可以认定为受贿。
另一种意见认为，认定C某受贿的事实不清，认定C某家属以明显低于市场的价格购买房屋的证据不足。根据国际花园销售名单，在购买房屋的客户中，除C某家属外还有五户房屋享受九折优惠，而2006年、2007年购买国际花园房屋的客户中，甚至有以八七折、八九折购买的情况，而享受九三折至九八折购买房屋的客户还有更多，在案证据无法确定国际花园事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。
同时参考合同法的相关司法解释，“明显不合理的低价”指转让价格不足70%，C某家属以九折的价格购买房屋不属于明显低价。
【解析】根据2007年7月8日《办理受贿案件意见》关于以交易形式收受贿赂问题的规定，
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的……
从上述司法解释可以看出，以交易形式收受贿赂的问题中关于低价购买房屋，需要具备三个条件：
一是购买人一定是国家工作人员，如果不是国家工作人员这一特定主体的不受此限；
二是国家工作人员是购买人，并且利用职务上的便利为出售人谋取过利益；
三是购买人必须是以明显低于市场的价格向请托人购买的。
C某是市委副秘书长，作为国家工作人员是没有争议的，C某在沃某的公司开发项目上帮助沃某所在集团公司解决了动迁居民上访、封路的问题，就属于对沃某的公司有重要帮助，即为其谋取利益也是有证据可以证明的。
问题在于C某以九折的优惠购买房屋，是否属于明显低于市场的价格。
第二种意见提出，除C某家属外还有五户房屋享受九折优惠，而2006年、2007年购买国际花园房屋的客户中，甚至有以八七折、八九折购买的情况，而享受九三折至九八折购买房屋的客户还有更多。关于“明显不合理的低价”指转让价格不足70%，这种观点存在的问题就是过于简单化和机械化，我们不能只根据折扣来评判是否属于明显低于市场价。七八折肯定明显低于市场价，但是，九折、九五折就不是低于市场价吗，显然是错误的。例如，某市市委副书记以九五折的折扣购买三套房屋的差价就是上千万元。折扣的大小是一方面。另一方面还要看房价的基数和总数，一二线城市房屋九五折的价格的差距可能要比三四线城市的五折的数额还要大。同理，转让价格不足70%也是一样的，要根据房价基数和总数才能确定。
正如《办理受贿案件意见》所规定的，受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。这里有一个问题容易产生混淆，就是其他人有更低的折扣购买房屋与本案的关系问题，本案中，八七折、八九折购买房屋的客户很多。国际花园小区开盘前，集团领导班子曾经开过会，会议讨论决定，该小区房子在销售过程中，经董事长或总经理同意，最高的购房优惠可以打九折。具体给哪些人打什么样的折扣，由董事长和总经理自己把握。但公司并没有对优惠对象的范围作出具体的要求，也没有发布正式的文件。沃某给予九折的优惠购房的对象主要是那些对公司发展有重要帮助的人。因为九折优惠是比较大的优惠范围，所以虽然公司会议没有明确给予九折优惠的对象范围，但在沃某的实际操作过程中，沃某给予九折优惠的客户，都是对集团的发展有重要帮助的人，如在公司发展业务过程中给予公司重要帮助的客户，或是在公司遇到困难时给予重要帮助的领导等。从上述规定可以看出，C某获得的折扣是明显低于一般人的，因此，C某购买房屋完全符合上述《办理受贿案件意见》规定的三个方面的要求，按照第一种意见，应当认定为以交易形式收受贿赂。事实上，存在以更低的价格和折扣购买房屋的客户，但是，那些都是特定的人。C某并非享有该折扣的特定人员，他所购买的房屋是否属于明显低于市场价格应当以不特定人的价格进行比较，即以社会公众的标准来衡量，除C某以外的不特定其他人是否能够以C某当时的交易价格获取房屋。如果他人能够获取，可以认定交易行为不构成受贿，如果其他人不可能以同等价格获取房屋，C某的行为就应当认定为受贿行为。同时，以同样折扣购买房屋的客户中既存在按照规定享有购房权的人，也不排除与C一样以交易形式收受贿赂的国家工作人员。
司法解释：
《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条：
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：
（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；
（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；
（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。
律师辩护：
从上文可见，在以交易形式受贿过程中，律师重点的辩护思路是：
一是购买人是否是国家工作人员，如果不是国家工作人员这一特定主体的不受购买价格限制；
二是国家工作人员是购买人，是否利用职务上的便利为出售人谋取利益；
三是购买人是否是以明显低于市场的价格向请托人购买的。
我们的团队介绍：
徐鸿鹏律师，北京市隆安（深圳）律师事务所高级合伙人，原就职于北京市某检察院，北京律师派驻深圳分所，专注于刑事辩护、刑事合规、重大疑难商事诉讼、加密货币犯罪研究。
联系方式：联系电话13691688640、电子邮件xuhongpeng@longanlaw.com地址：北京市隆安（深圳）律师事务所希望这份指引能够帮助您在面对法律时更加从容，应对有方。如需进一步的法律咨询或帮助，欢迎随时联系我。
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