新公司法系列文章四：动态掌握：民法典关于抵押的几种新变化 | 深圳公司律师 | 深圳律师 | 北京律师在深圳
这是徐鸿鹏律师个人法律博客第44篇文章【公司纠纷与刑事辩护】
随着《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）的正式实施，我国的民事法律体系迎来了全面的改革和升级。作为一部综合性的法典，《民法典》涵盖了民事活动的方方面面，其中对抵押制度的创新和调整尤为重要。本文将重点介绍《民法典》关于抵押的几种新变化，包括买卖价款抵押权、新增建筑物抵押权等内容，为企业和法律从业者提供最新的法律动态和实务指引。
一、抵押权制度的总体变化
1. 抵押权效力的增强
《民法典》第403条至第408条明确了抵押权的效力范围，确保抵押权的实现更加全面和有保障。抵押权不仅及于抵押物本身，还及于从物、从权利和抵押物的孳息（包括天然孳息和法定孳息）。这一规定强化了抵押权人的担保权益，使其在抵押物价值实现上得到了更全面的保护。
2. 抵押权设立方式的简化
为了简化抵押权的设立程序，提高效率，《民法典》对抵押权的设立方式进行了简化。根据新的规定，抵押权可以通过书面合同设立，无需再经过繁琐的审批程序。同时，抵押权设立的生效时间以登记为准，这有助于提高抵押权设立的透明度和公信力。
二、买卖价款抵押权的创新
1. 买卖价款抵押权的概念
买卖价款抵押权是《民法典》新增的一项制度，旨在解决买卖合同中的价款支付问题。根据《民法典》第399条的规定，在买卖合同中，出卖人和买受人可以就价款支付问题设定抵押权，即买受人以其购买的财产为抵押，为支付价款提供担保。这一制度不仅保障了出卖人的债权实现，也提高了买受人的支付能力和信用。
2. 买卖价款抵押权的设立条件
设立买卖价款抵押权需要满足以下条件：
- 双方协议：买卖双方必须在合同中明确约定设立抵押权，并详细列明抵押物及其具体信息。
- 抵押物的登记：如抵押物为不动产或法律规定应当登记的动产，应办理抵押登记手续，以确保抵押权的公示效力。
- 合法合规：设立抵押权的行为必须符合《民法典》及相关法律法规的规定，不得损害第三人的合法权益。
3. 买卖价款抵押权的效力
买卖价款抵押权一旦设立，抵押权人即享有优先受偿权。当买受人不能按期支付价款时，出卖人可以依据抵押权依法处分抵押物，以抵押物的价值优先清偿其债权。这样不仅保障了出卖人的利益，也促使买受人更为谨慎地履行支付义务。
4. 实践中的应用
买卖价款抵押权在实践中具有广泛的应用前景，特别是在大宗商品交易和大型设备买卖中。例如，某企业购买一台昂贵的生产设备，由于资金不足，可以与出卖人约定以所购设备为抵押，分期支付价款。这不仅缓解了买受人的资金压力，也降低了出卖人的交易风险。
三、新增建筑物抵押权
1. 建筑物抵押权的概念
《民法典》在建筑物抵押权方面也进行了重要创新和完善。建筑物抵押权是指抵押人将其名下的建筑物设定抵押，以担保债务履行的一种方式。这里的建筑物不仅包括已建成的房屋，还包括在建工程，这为房地产开发企业提供了更多的融资渠道。
2. 建筑物抵押权的设立条件
设立建筑物抵押权需要满足以下条件：
- 抵押物的明确：抵押人必须明确建筑物的权属情况，并且该建筑物应具备合法的产权证明。
- 抵押合同的签订：抵押双方应当签订书面抵押合同，明确约定抵押物、债务数额、履行期限等具体事项。
- 抵押物的登记：对于在建工程等不动产，抵押权设立需要办理抵押登记手续，以确保抵押权的公示效力。
3. 建筑物抵押权的效力
建筑物抵押权一旦设立，抵押权人即享有优先受偿权。当债务人未能按期履行债务时，抵押权人可以依法处分建筑物，以建筑物的价值优先清偿其债权。此外，建筑物抵押权的设立和实现，可以提高房地产开发企业的融资能力，促进房地产市场的健康发展。
4. 实践中的应用
新增建筑物抵押权在房地产开发和建设工程中具有重要意义。例如，某房地产开发公司在开发新项目时，可以将在建工程作为抵押物，与银行签订抵押贷款合同，获得开发资金。这种融资方式不仅灵活方便，而且可以大大缓解房地产开发企业的资金压力，加快项目建设进度。
四、抵押权实现方式的多样化
1. 自助实现抵押权
《民法典》新增了抵押权人自助实现抵押权的规定，即在抵押物出现风险或者抵押债权到期未能清偿时，抵押权人可以不经过司法程序，自行处分抵押物。这一规定为抵押权人提供了更为灵活的实现方式，有助于提高债权实现的效率。
2. 抵押物拍卖和变卖
在抵押权实现过程中，《民法典》明确了抵押物可以通过拍卖和变卖的方式进行处分。拍卖是指通过公开竞价的方式出售抵押物，而变卖则是指通过协商确定价格的方式出售抵押物。两种方式各有优劣，抵押权人可以根据具体情况选择最适合的实现方式。
3. 抵押物的清算和分配
《民法典》还对抵押物处分后的清算和分配作出了详细规定。在扣除实现抵押权的费用后，抵押物的剩余价值应当优先用于清偿抵押债权。若有剩余部分，则应当返还给抵押人；若不足清偿债权，抵押权人有权就剩余债权向抵押人继续追偿。
五、抵押权法律保护的增强
1. 抵押权设立的合法性
《民法典》对抵押权的设立条件和程序进行了严格规定，确保抵押权的设立具有合法性和有效性。凡违反法律规定设立的抵押权，均不受法律保护。此外，法律还要求抵押合同必须以书面形式订立，并办理必要的登记手续。
2. 抵押权人的保护措施
为了保护抵押权人的合法权益，《民法典》规定了多种保护措施。例如，在抵押期间，抵押人不得擅自转让、出租或者以其他方式处分抵押物，否则，抵押权人有权请求法院撤销该处分行为。同时，法律还赋予抵押权人对抵押物的监督管理权，确保抵押物的价值不受损害。
3. 抵押权实现的救济途径
在抵押权实现过程中，若遇到阻碍或者争议，抵押权人可以依法向法院提起诉讼，寻求司法保护。此外，《民法典》还规定了抵押权实现的仲裁机制，允许抵押双方通过仲裁解决争议，提高了抵押权实现的效率和公正性。
六、实际案例解析
1. 企业购置设备的买卖价款抵押
某制造企业A向设备供应商B购买一批生产设备，总价款为1000万元。由于资金周转困难，企业A提出以所购设备为抵押，分五期支付价款。双方在合同中明确约定了买卖价款抵押权，并办理了抵押登记。设备交付后，企业A如期支付了前三期款项，但在第四期时因资金链问题无法按期付款。此时，供应商B依约行使抵押权，通过拍卖设备的方式实现了其债权。这一案例中，买卖价款抵押权的设立和行使有效保障了供应商的权益，避免了因买受人违约带来的经济损失。
2. 新增建筑物抵押权在房地产开发中的应用
某房地产开发公司D在开发新项目时，由于资金不足，决定以在建工程为抵押，向银行E申请贷款。双方签订了抵押贷款合同，并办理了抵押登记手续。通过这种融资方式，公司D顺利获得了开发资金，项目建设得以顺利推进。后来，公司D由于市场原因未能按期还款，银行E行使抵押权，通过拍卖在建工程回收了大部分贷款。这一案例表明，新增建筑物抵押权的设立和实现，不仅为房地产开发企业提供了灵活的融资手段，也保障了金融机构的债权安全。
结语
《民法典》关于抵押权制度的创新和调整，不仅体现了立法者对市场经济和民事活动发展的深入理解和支持，也为实践中的抵押融资提供了更为灵活和安全的法律框架。作为公司法律师，我们需要深入理解和把握这些变化，帮助企业更好地运用法律工具，实现融资需求和债权保护。通过这些新变化，企业可以更加有效地进行资产管理和融资，促进自身的稳健发展。同时，《民法典》的实施和完善，也必将推动我国市场经济的健康发展和法治建设的进步。
徐鸿鹏律师，北京市隆安（深圳）律师事务所高级合伙人，原就职于北京市某检察院，北京律师派驻深圳分所，专注于民商事争议解决、经济犯罪刑事辩护、刑事合规、加密货币犯罪研究、政府和企业法律顾问等领域。
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